提前还房贷，还是拿去投资？

常见的比较方法为什么会误导人

年终奖到账、存款攒到一定数目，或者 LPR 调整之后，很多人都会想这个问题。最常见的算法是：提前还款能省下多少总利息，这个数字又大又确定；再拿它和理财「大概能赚多少」比一比。这种比较在两个方向上同时是不公平的。

第一，「省下的利息」是按剩余整个贷款期累计的，而理财收益一般说的是年化。一个几十年累计的大数字，摆在一个小小的年化百分比旁边，提前还款自然显得更划算。第二，两种选择之后每个月的现金流不一样。提前还款并选择「年限不变、减少月供」，每个月要还的钱变少了，手里每月多出一笔；拿去理财，则每月照旧还全额月供。不把每月这笔差额的去向算进去，比较的就是两份不同的家庭预算。

公平的比较要让其他条件都相同：起点是同一笔钱，每个月的总支出相同，时间跨度相同。这样剩下唯一的问题，就是这笔钱能赚多少。

把两种选择放到同一起跑线

以一笔常见的商业贷款为例：贷款 100 万元，年利率 3.5%（仅为演示用的假设值），30 年等额本息，月供 4,490.45 元。还了一年之后，你手上有 10 万元闲钱。两条路分别是：

• 提前还款：第 12 期时提前还 10 万元，选择「年限不变、减少月供」。银行按剩余本金重新计算，月供降到 4,032.62 元，每月少还 457.83 元。之后 29 年，你每个月把这 457.83 元存进理财。
• 拿去投资：照旧每月还 4,490.45 元，把 10 万元一次性投入理财，同样放 29 年。

这样两条路每个月花出去的钱完全一样，并且在同一天把房贷还清。唯一的区别，是 29 年后你的理财账户里有多少钱。这就是一个公平的比较，可以用房贷计算器算出新的月供，再用复利计算器分别算出两条路的理财余额。

如果你更想「月供不变、缩短年限」，就能提前几年还清，省下的利息也更多。但本质上这是同一个决定换了一种形式：还清之后，你可以把整笔月供拿去投资。「减少月供」的版本更容易做公平比较，所以下文都用它。

算出来的结果

下表是三种理财收益率下，两条路在 29 年后的理财余额，按月复利，每月的 457.83 元在月末存入：

中间一行是整个问题的关键。当理财收益正好等于房贷利率时，两条路最后只差几毛钱，这点差额只是月供四舍五入到分造成的。这不是巧合：提前还贷在数学上，完全等价于一笔收益率等于房贷利率、稳赚不赔、没有手续费也不用交税的投资。

所以整个问题可以归结为一个比较：扣掉税费、考虑风险之后，你的投资能不能稳定地跑赢房贷利率？能，那么平均来说投资更好；不能，提前还款更好，而且是确定地更好。

表格还说明了结果是不对称的。收益 5% 时投资多出约 6.8 万元；收益 2% 时则少了约 3.7 万元。预期收益越高，结果的波动范围也越大，而表格只展示了平均情况，没有展示糟糕的年份。

真正应该左右决定的因素

两边都要看税后、费后的真实利率

要拿同样口径的数字比较。首套住房贷款的利息，可以享受个人所得税的住房贷款利息专项附加扣除，每月 1000 元，最长 240 个月，这相当于略微降低了房贷的实际成本，提前还款的吸引力也就略低一些。理财这一边，要扣掉管理费、托管费和销售服务费，不同产品的税收处理也不同。算的时候，请用扣除这些之后的净利率。

风险，以及收益出现的先后顺序

3.5% 的提前还款，每一年都稳稳地「赚」3.5%。一个长期平均收益 5% 的投资组合，某一年也可能亏掉三成，而且亏损如果出现在前几年，伤害比出现在后几年大。如果亏钱会逼你在最坏的时候卖出，或者让你睡不着觉，那么这份确定性就有表格反映不出来的价值。国债和大额存单的利率，是衡量「稳妥收益」的一个现成参照。

流动性

还进房贷的钱很难再拿出来：想用钱时只能再贷款或抵押，还不一定批得下来，利率也未必合适。放在理财里的钱则可以赎回。一般建议先留出几个月生活费的应急资金，并先还清信用卡分期、消费贷这类利率高得多的债务，年化 10% 以上的消费贷，比 3.5% 的房贷值得优先还。

公积金贷款通常不值得提前还

公积金贷款的利率一般明显低于商业贷款。如果是组合贷，有钱提前还款时，通常应该先还利率更高的商贷部分。用房贷计算器的组合贷功能，把两部分分开算一算就很清楚。

银行的规定

不少银行对提前还款有要求：需要提前预约，有最低金额，一年内次数有限，贷款发放后若干年内提前还款可能收取违约金。选择「减少月供」还是「缩短年限」，有些银行也有自己的限制。办理之前，先向贷款银行问清楚。

利率还会变

LPR 浮动利率房贷每年重定价一次。如果预期利率会上升，现在提前还款就能在更高的未来利率上省钱；如果利率在下降，提前还款的收益也随之下降。

用自己的贷款算一遍

1. 打开房贷计算器，填入剩余本金、当前利率和剩余年限。添加一次提前还款，金额是你手上的闲钱，第 1 期，选择「年限不变，减少月供」。记下月供少了多少。
2. 打开两次复利计算器。第一次：初始本金填这笔闲钱，年利率填你预期的理财净收益，年数填剩余年限，每月定投填 0。第二次：初始本金填 0，每月定投填第 1 步算出的月供差额。
3. 比较两次的期末余额。再换一个更低和一个更高的收益率试试，看看结果的范围有多大。两条路结果相同的那个收益率，就是你至少要跑赢的门槛，它会非常接近你的房贷利率。
4. 用百分比计算器把两者的差距换算成占投资金额的百分比，更方便和你承担的风险对比着看。

这些计算器都在你的浏览器里运行，不保存任何数据，可以放心填入真实数字。

这套分析的局限

• 固定收益率是一种简化。 真实的投资收益有波动、不确定，这里只展示了平均情况，不代表所有可能的结果。
• 通胀对两条路的影响相同，所以不改变哪条路更好，但最后的金额是未来的钱，购买力比现在低。
• 没有详细计算税费。 个税专项附加扣除、理财产品的费用和税收处理，都会让「门槛收益率」略有上下浮动。
• 每月省下的钱必须真的拿去投资。 如果实际上它会被花掉，提前还款这条路就少了后半截，结果会比表中差。
• 这不是投资建议。 本文提供的是比较两种选择的方法。涉及大额资金的决定，请结合自身情况，必要时咨询专业人士。

参考资料

• 国务院：个人所得税专项附加扣除暂行办法（住房贷款利息）
• 全国银行间同业拆借中心：贷款市场报价利率（LPR）
• Investor.gov：复利计算器（英文）