房贷计算器

怎么用

1. 填入贷款金额（房价减去首付）、年利率和贷款年限。结果会随输入即时更新。
2. 看两张结果卡片：等额本息每月还一样多，是国内最常见的方式；等额本金每月还的本金一样多，利息按剩余本金计算，所以月供从高到低逐月递减。
3. 如果是商贷加公积金的组合贷，展开组合贷，填上公积金贷款的金额和利率，结果会把两笔贷款的月供和利息加在一起。
4. 展开提前还款，可以添加一次或多次提前还款，并选择还款后是「月供不变、缩短年限」还是「年限不变、减少月供」。
5. 在下方的还款计划表里按年查看，或者勾选「显示每一期」查看逐月明细，也可以下载成 CSV 用 Excel 打开。

计算原理

等额本息

设贷款本金为 P，月利率 r = 年利率 ÷ 12，还款期数为 n 个月，每月还款额 M 为：

M = P × r × (1 + r)^n ÷ ((1 + r)^n − 1)

每个月，银行先按「剩余本金 × 月利率」收取利息，月供里剩下的部分用来归还本金。前期剩余本金多，月供里大部分是利息；越往后，本金占比越大。这就是为什么 30 年的房贷还了好几年，本金却没少多少，也是为什么提前还款越早越划算。

等额本金

每月归还的本金固定为 P ÷ n，再加上当月的利息（剩余本金 × 月利率）。剩余本金每月减少 P ÷ n，所以每个月的利息减少 P ÷ n × r，月供也随之以同样的幅度递减。由于本金还得更快，总利息比等额本息少，理论值为 r × P × (n + 1) ÷ 2。

利率从哪里来：LPR 加点

2019 年 10 月以后发放的商业房贷，利率一般是「5 年期以上 LPR + 加点」。LPR（贷款市场报价利率）由全国银行间同业拆借中心每月 20 日（遇节假日顺延）公布，加点幅度在签合同时确定，之后固定不变。每到约定的重定价日（通常是每年 1 月 1 日或贷款发放的周年日），利率会按届时的 LPR 调整一次。本计算器按一个固定利率计算整个贷款期，想看 LPR 变动后的月供，可以用新的利率和剩余本金再算一次。

分位舍入

还款只能精确到分，所以本计算器把月供和每期利息都按分四舍五入，这也是银行的做法。舍入差会一点点累积，最后一期会把余额正好还清，所以最后一期的金额和其他期略有不同。下面的算例里，等额本金的总利息和理论公式差了一块多钱，原因也在这里。

算例

以下算例的年利率仅为演示用的假设值，实际利率请以当时公布的 LPR 和你的贷款合同为准。

商业贷款 100 万元，年利率 3.5%，30 年。 月利率约为 0.2917%，共 360 期。

等额本金少付利息约 9 万元，但首月要多还 1,200 多元。收入稳定、前期还款压力能承受的人更适合等额本金；希望每月支出固定、前期压力小的人更适合等额本息。

组合贷：商贷 70 万元（年利率 3.5%）+ 公积金贷款 30 万元（年利率 2.85%），30 年等额本息。 两笔贷款分别计算后相加，每月合计还款 4,383.98 元，比 100 万元全部走商贷每月少约 106 元。

提前还款：同样是 100 万元、3.5%、30 年等额本息，在第 12 期额外还 10 万元。

缩短年限比减少月供多省约 9.5 万元利息，因为剩余本金减少得更快。但减少月供能让每月的现金流更宽松，收入不确定时更稳妥。很多银行对提前还款的时间、次数和最低金额有要求，办理前请先向银行确认。

局限

• 按固定利率计算。 LPR 重定价会让以后的月供变化，本工具不预测利率走势。可以用重定价时的剩余本金和新利率再算一次。
• 只算本金和利息。 不包括保险、评估费、担保费等费用。
• 组合贷的两笔贷款按相同年限计算。 如果公积金贷款和商贷年限不同，请分两次计算再手动相加。
• 银行的计算细节可能略有不同。 有的银行按日计息，或在首期按实际天数计息，个别月份会相差几分钱到几元，以银行出具的还款计划为准。
• 不构成投资或贷款建议。 该不该提前还款、提前还多少，取决于利率、收入和其他投资机会，本站有一篇指南专门讨论如何比较。

参考资料

• 全国银行间同业拆借中心：贷款市场报价利率（LPR）
• 中国人民银行有关负责人就存量浮动利率贷款定价基准转换答记者问
• 美国消费者金融保护局：还贷过程中本金和利息如何变化（英文）